La réception d'un appartement neuf est le moment où vous comparez le logement livré au contrat et où vous faites écrire chaque défaut sur le procès-verbal : ce qui n'y figure pas sera plus difficile à faire réparer. Ce guide donne le déroulé, la checklist pièce par pièce, la méthode pour rédiger une réserve, le sort des 5 % du solde et les délais légaux, sources officielles à l'appui.
Réception ou livraison : deux actes à ne pas confondre
Dans l'usage, la « réception d'un appartement neuf » désigne la visite de livraison. En droit, la réception des travaux a lieu entre le promoteur et les entreprises, sans l'acheteur ; la livraison est la prise de possession du logement par l'acheteur : remise des clés et procès-verbal établi contradictoirement, qui peut contenir des réserves (service-public.gouv.fr). Les garanties de parfait achèvement, de bon fonctionnement et décennale courent à compter de la réception des travaux (Code civil, articles 1792 à 1792-6) : demandez-en la date par écrit. Parcours complet : notre guide VEFA : les étapes d'un achat sur plan et les garanties.
Le déroulé, de la convocation à la levée des réserves
- Visites en cours de chantier, si le contrat les prévoit. Selon un office notarial, la visite des cloisons a lieu quand les murs et les encadrements de portes sont posés, la visite de pré-livraison environ un mois avant la remise. Service-public.gouv.fr ne les décrit pas : demandez-les par écrit avant de réserver.
- La convocation. Le vendeur doit convoquer l'acheteur par lettre recommandée avec accusé de réception (service-public.gouv.fr). Exigez un logement alimenté en eau et en électricité ce jour-là.
- La visite et le procès-verbal. Vous contrôlez le logement et les parties communes, contrat, notice et plans en main, puis vous signez le procès-verbal, avec ou sans réserves.
- Les clés et le solde. La livraison rend exigible le solde de 5 % du prix ; si des défauts figurent au procès-verbal, vous pouvez le consigner.
- Le mois suivant. Vous pouvez signaler par écrit les défauts apparents oubliés (article 1642-1 du Code civil).
- La levée des réserves. Le promoteur reprend les défauts à la date convenue ; la reprise se constate par écrit, d'un commun accord.
Les visites avant la livraison : cloisons et pré-livraison
La visite des cloisons est la seule occasion de vérifier ce que les murs vont cacher : boîtiers électriques, arrivées d'eau, bouches de ventilation, largeur réelle des pièces et des portes. Mesurez, comparez aux plans annexés à l'acte, photographiez chaque mur : une fois les cloisons closes, déplacer une prise devient un chantier.
La visite de pré-livraison permet de lister les défauts pendant que les entreprises sont encore sur place ; elle ne remplace pas la visite de livraison, où tout se contrôle à nouveau.
Ce qu'il faut apporter
Un défaut s'apprécie par rapport au contrat, aux règles de l'art et à l'usage normal (service-public.gouv.fr). Il faut donc les documents et de quoi mesurer :
- contrat de vente, notice descriptive et plans annexés, imprimés ;
- mètre, crayon et niveau à bulle ;
- testeur de prise (polarité et terre) ;
- lampe puissante pour la lumière rasante ;
- téléphone pour photographier chaque défaut avec son repère ;
- essuie-tout, feuille légère et seau d'eau, pour les fuites, la ventilation et les balcons.
La checklist pièce par pièce
Commencez par ce qui demande de l'eau et de l'électricité tant que le logement est alimenté, puis reprenez les surfaces à la lumière du jour. Chaque point se compare aux plans et à la notice descriptive.
| Zone | Points à contrôler et méthode |
|---|---|
| Compteurs, clés, badges | Relevez les index d'eau et d'électricité (photo) et les numéros de compteur. Comptez clés, badges et télécommandes : leur nombre se note au procès-verbal. |
| Murs et plafonds | Lampe tenue à plat contre la surface (lumière rasante) : bosses, reprises d'enduit, traces de rouleau, éclats, fissures. Photographiez chaque fissure avec une règle à côté. |
| Sols et plinthes | Carrelage : joints réguliers, pas d'éclat ; un carreau qui sonne creux se note. Parquet : lames jointives, sans rayure ni gonflement. Niveau à bulle pour les dénivelés ; plinthes bien jointes. |
| Fenêtres, portes, volets | Ouvrez, fermez et verrouillez chaque battant plusieurs fois : ni frottement ni jeu. Vitrages sans rayure ni éclat. Volets : course complète, fin de course, bruit. Portes intérieures : un jeu sous la porte laisse circuler l'air. |
| Électricité | Tableau : circuits repérés, différentiel qui déclenche au bouton de test. Testeur sur chaque prise (phase, neutre, terre). Prises et points lumineux comparés au plan électrique ; prises TV et réseau, visiophone. Demandez l'attestation Consuel. |
| Plomberie, cuisine, salle de bains | Chaque robinet, chaud et froid : débit, eau chaude qui arrive. Lavabos et baignoire remplis puis vidés : écoulement sans gargouillis. WC fixés, dessous des éviers (essuie-tout sec), joints et pente de la douche. Cuisine et salle de bains : ce que la notice prévoit, et seulement cela. |
| Chauffage, eau chaude, ventilation | Mettez en route chaque équipement prévu à la notice. Bouches d'extraction propres, entrées d'air sur les menuiseries ; une feuille légère doit tenir contre une bouche en marche (repère grossier, pas une mesure). Débits insuffisants, entrées d'air absentes, bruits et condensation figurent parmi les désordres types relevés par l'Agence Qualité Construction (AQC). |
| Balcons, terrasses, jardin privatif | Pente vers l'extérieur et vers le siphon (1,5 % au minimum selon l'AQC), ressaut au seuil de la porte-fenêtre, relevés d'étanchéité continus, garde-corps solide. Un seau d'eau versé doit s'écouler sans stagner. Jardin : limites, accès, arrosage (voir notre guide de l'appartement avec jardin privatif). |
| Parties communes | Hall, escaliers, ascenseur en service, éclairage, boîtes aux lettres, locaux communs, portail, interphonie. Escaliers accessibles, ascenseur qui fonctionne, parties communes éclairées et antenne collective comptent parmi les conditions d'achèvement (service-public.gouv.fr). |
| Stationnement et cave | Numéro et emplacement conformes au plan, dimensions mesurées, accès depuis le logement, porte ou portail et télécommande, éclairage, prise de recharge si le contrat la prévoit. |
| Cotes et surfaces | Mesurez les pièces principales et les hauteurs, comparez aux plans annexés à l'acte, notez tout écart au procès-verbal et interrogez le notaire. |
Rédiger une réserve : un défaut, un lieu, un fait
Une réserve est le défaut que vous faites écrire sur le procès-verbal avant de signer : elle doit permettre à un tiers de le retrouver sans vous. Quatre règles :
- un défaut par ligne, situé avec précision (pièce, mur, hauteur) ;
- ce que l'on voit, sans jugement ni cause supposée ; pour une non-conformité, le document de référence (notice, plan, contrat) ;
- un numéro de photo, prise le jour même ;
- une date de reprise : l'article 1792-6 du Code civil prévoit des délais de réparation fixés d'un commun accord.
| Formulation vague | Formulation exploitable |
|---|---|
| « Peinture à revoir » | « Séjour, mur nord : traces de rouleau et reprise d'enduit visibles en lumière rasante, sur environ 1 m de large, à 1,20 m du sol. Photo 12. » |
| « Fenêtre qui ferme mal » | « Chambre 2, fenêtre : le battant frotte en bas à droite et ne se verrouille pas sans forcer. Photo 15. » |
| « Problème de prise » | « Cuisine, prise à gauche de l'évier : le testeur signale l'absence de terre. » |
| « Sol non conforme » | « Séjour : parquet prévu à la notice descriptive (page ou article indiqué), carrelage livré. À reprendre ou à justifier par écrit. » |
Relisez le procès-verbal avant de signer et repartez avec un exemplaire. Si le promoteur refuse d'écrire un défaut, faites-le constater par un commissaire de justice ou notifiez-le par lettre recommandée dans le mois.
Ce qui n'est pas une réserve, et ce qui n'empêche pas la livraison
Les imperfections mineures, comme des salissures de peinture ou de petits défauts de réglage de portes, ne font pas obstacle à la livraison : elles se notent en réserves (service-public.gouv.fr). À l'inverse, ne sont pas des défauts :
- ce que le contrat ne prévoit pas : un équipement absent de la notice descriptive ou proposé en option ;
- les travaux que l'acte réserve à l'acheteur (équipements sanitaires de la cuisine ou de la salle de bains, revêtements, mobilier), qui ne comptent pas pour apprécier l'achèvement (service-public.gouv.fr) ;
- l'usure et les dégradations après la prise de possession : la garantie de parfait achèvement ne couvre pas l'usure normale ni l'usage (article 1792-6) ;
- un produit équivalent si la notice l'autorise : relisez la clause, car une qualité moindre reste un écart.
Les tolérances chiffrées relèvent des règles techniques (DTU, normes NF, avis techniques) que service-public.gouv.fr cite comme référence : en cas de doute, demandez par écrit la règle appliquée.
Les 5 % du solde : consigner en cas de réserves
Le solde du prix, 5 % au plus, est payable à la mise du logement à disposition de l'acquéreur ; il peut toutefois être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat (article R261-14 du code de la construction et de l'habitation, CCH). Consigner, c'est déposer la somme chez un tiers au lieu de la verser au promoteur, qui ne peut pas refuser de livrer pour cette raison ; sans accord sur le lieu, c'est la Caisse des dépôts, qui propose une démarche en ligne.
Les défauts doivent figurer au procès-verbal. La Caisse des dépôts demande ce procès-verbal signé des deux parties ou, si une seule l'a signé, un document attestant une livraison contradictoire (par exemple un constat de commissaire de justice). Elle restitue les fonds sur accord des parties, décision de justice définitive ou mainlevée de l'ensemble des réserves, à produire à l'issue du mois suivant le procès-verbal.
Exemple illustratif : sur un prix de 100 000 €, le solde est de 5 000 €, consigné jusqu'à la levée des réserves. Les paiements précédents : notre guide du financement et des appels de fonds.
Les délais après la livraison
La frise part du jour de la livraison, le jour J ; le tableau donne les mêmes délais avec leurs textes.
- Jour JLivraison : les réserves s'écrivent sur le procès-verbal.
- J + 1 moisFin du délai pour signaler par écrit les défauts apparents oubliés.
- J + 13 moisDate limite pour agir en justice sur les défauts apparents, si la réception des travaux a précédé la prise de possession.
| Délai | Ce qu'il permet | Point de départ | Texte |
|---|---|---|---|
| Le jour de la livraison | Faire noter les réserves | Visite de livraison | service-public.gouv.fr |
| Un mois | Signaler par écrit d'autres défauts apparents | Prise de possession | Code civil, art. 1642-1 |
| Un an | Agir en justice pour les défauts apparents | Date où le vendeur peut être déchargé : un an après la réception ou 13 mois après la prise de possession, le plus tardif | Code civil, art. 1648 ; service-public.gouv.fr |
| Un an | Garantie de parfait achèvement | Réception des travaux | Code civil, art. 1792-6 |
Exemple illustratif : pour une prise de possession le 10 mars, la réception des travaux étant antérieure, les défauts supplémentaires se signalent par écrit jusqu'au 10 avril, et l'action en justice se prépare avant le 10 avril de l'année suivante. Faites confirmer les dates par votre notaire ou par l'ADIL, que service-public.gouv.fr indique pour les questions de logement et de droit des contrats.
Précision de juriste : la garantie de parfait achèvement lie l'entrepreneur au maître d'ouvrage (article 1792-6) et l'article 1646-1 renvoie le vendeur aux articles 1792 à 1792-3 ; service-public.gouv.fr invite pourtant à s'adresser au vendeur, et une source professionnelle la dit invocable par le seul maître d'ouvrage. Faites écrire chaque défaut au procès-verbal et lisez la clause de reprise des réserves. Les autres garanties : notre guide de la VEFA.
Se faire accompagner : expert du bâtiment ou commissaire de justice
Service-public.gouv.fr prévoit que l'acheteur peut se faire accompagner d'un professionnel du bâtiment ou d'un commissaire de justice ; ce n'est pas une obligation. Un expert indépendant du promoteur apporte son matériel et la lecture des plans et de la notice ; un commissaire de justice dresse un constat daté, que la Caisse des dépôts accepte pour établir une livraison contradictoire. Demandez par écrit le contenu de la mission (contrôles, rapport, levée des réserves) et son prix.
Les documents à recevoir ou à demander
- copie du procès-verbal signé, avec la liste des clés, badges et télécommandes ;
- date de la réception des travaux, point de départ des garanties ;
- attestation de conformité électrique visée par le Consuel, exigée avant la mise sous tension d'une nouvelle installation (article D342-19 du Code de l'énergie) ;
- carnet d'information du logement, si le permis a été déposé à partir du 1er janvier 2023 : le promoteur en transmet les informations au plus tard à la livraison, en format numérique (service-public.gouv.fr) ; sur le cadre énergétique, voir notre article sur la RE2020 dans l'appartement neuf ;
- notices d'utilisation et d'entretien des équipements ;
- attestations d'assurance du promoteur et des entreprises.
Accepter sans réserve, ou refuser la livraison
Prendre livraison sans réserve, c'est ne faire inscrire aucun défaut apparent. Ils restent invocables dans le mois suivant la prise de possession (article 1642-1), mais, selon la source notariale consultée, la charge de prouver qu'ils existaient à la livraison revient alors à l'acquéreur. Les défauts cachés relèvent des garanties légales selon leur nature (service-public.gouv.fr).
Refuser la livraison est plus rare : le logement doit être inachevé, c'est-à-dire privé d'ouvrages ou d'équipements indispensables ; des défauts de conformité non substantiels ou des malfaçons qui ne le rendent pas impropre à l'utilisation n'y suffisent pas (article R261-1 du CCH). Si un élément essentiel manque (eau, électricité, ascenseur en service), notez-le et faites-vous conseiller avant de signer.
Questions fréquentes
Que vérifier lors de la livraison d'un appartement neuf ?
Comparez le logement au contrat, à la notice descriptive et aux plans : eau et électricité, prises, robinets, fenêtres et volets, murs, sols, ventilation, balcons, parties communes, stationnement, cotes. Relevez les compteurs, comptez les clés et faites inscrire chaque défaut au procès-verbal avant de signer.
Peut-on refuser la livraison d'un appartement en VEFA ?
Seulement si le logement n'est pas achevé : l'article R261-1 du code de la construction et de l'habitation (CCH) le répute achevé quand les ouvrages sont exécutés et les équipements indispensables installés, malgré des défauts non substantiels ou des malfaçons qui ne le rendent pas impropre à l'utilisation. Sinon, prenez livraison avec réserves et consignez le solde. Faites-vous conseiller avant de refuser.
Que faire si l'électricité n'est pas branchée le jour de la livraison ?
Service-public.gouv.fr cite, parmi les conditions d'achèvement, un logement alimenté en eau, en électricité et, selon le cas, en gaz. Sans alimentation, ni prises, ni tableau, ni plomberie ne se testent : écrivez-le au procès-verbal avec la liste de ce qui n'a pas été vérifié, demandez une nouvelle visite et faites-vous conseiller avant de signer.
Combien de temps le promoteur a-t-il pour lever les réserves ?
Les sources officielles consultées ne fixent pas de délai unique en VEFA : faites inscrire au procès-verbal une date de reprise pour chaque réserve. Pour la garantie de parfait achèvement, l'article 1792-6 du Code civil renvoie à un délai fixé d'un commun accord, puis à une mise en demeure et à l'exécution des travaux aux frais de l'entreprise défaillante.
Peut-on retenir 5 % du prix tant que les réserves ne sont pas levées ?
Pas en gardant la somme : le solde est payable à la mise à disposition du logement, mais il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité (article R261-14 du CCH), défauts inscrits au procès-verbal. Sans accord sur le lieu, la consignation se fait à la Caisse des dépôts ; le promoteur ne peut pas refuser de livrer pour autant.
Faut-il un expert pour la réception d'un appartement neuf ?
Non : service-public.gouv.fr indique seulement que l'acheteur peut se faire accompagner d'un professionnel du bâtiment ou d'un commissaire de justice. L'expert apporte son matériel et la lecture technique des plans et de la notice ; le commissaire de justice fixe l'état du logement à une date donnée. Demandez un devis écrit : les tarifs varient.
Voir aussi : Visite d'un programme neuf : questions à poser ; Garanties après la livraison d'un appartement neuf ; Isolation acoustique d'un appartement neuf.
Information générale, à la date de rédaction (octobre 2026). Les textes et les pratiques évoluent. Cet article ne constitue pas un conseil juridique personnalisé : rapprochez-vous d'un notaire, de l'ADIL ou d'un avocat pour votre situation.
Sources
- Livraison d'un logement vendu en état futur d'achèvement (Vefa) — service-public.gouv.fr (DILA), page vérifiée le 18 septembre 2026, consultée le 9 octobre 2026.
- Garanties après la réception des travaux — service-public.gouv.fr (DILA), page vérifiée le 25 septembre 2026, consultée le 9 octobre 2026.
- Consigner le solde du prix de vente d'un logement Véfa — démarche en ligne de la Caisse des dépôts et consignations, service-public.gouv.fr, page vérifiée le 6 juin 2025, consultée le 9 octobre 2026.
- Carnet d'information du logement (CIL) — service-public.gouv.fr (DILA), page vérifiée le 26 mai 2026, consultée le 9 octobre 2026.
- Vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), solde du prix de vente : pièces à fournir (PDF) — Caisse des dépôts et consignations, document non daté mis en ligne en décembre 2025 d'après son adresse, consulté le 9 octobre 2026.
- Code de la construction et de l'habitation, article R261-14 (solde du prix, consignation) — Légifrance, consulté le 9 octobre 2026.
- Code de la construction et de l'habitation, article R261-1 (immeuble achevé) — Légifrance, consulté le 9 octobre 2026.
- Code civil, article 1642-1 (vices et défauts de conformité apparents) — Légifrance, consulté le 9 octobre 2026.
- Code civil, article 1648 (délai d'action), section « De la garantie », articles 1625 à 1649 — Légifrance, consulté le 9 octobre 2026.
- Code civil, article 1646-1 (garanties du vendeur d'un immeuble à construire) — Légifrance, consulté le 9 octobre 2026.
- Code civil, article 1792-6 (réception, garantie de parfait achèvement) — Légifrance, consulté le 9 octobre 2026.
- Code de l'énergie, article D342-19 (attestation de conformité des installations électriques) — Légifrance, consulté le 9 octobre 2026.
- VMC simple et double flux, fiche pathologie — Agence Qualité Construction, dernière mise à jour en janvier 2024, consultée le 9 octobre 2026.
- Balcons : points de vigilance (PDF) — Agence Qualité Construction, 2019, étude fondée sur un échantillon de rapports d'expertise non représentatif statistiquement, consultée le 9 octobre 2026.
- Les 9 étapes clés d'un achat immobilier sur plan — Office notarial de Me Quentin Fourez (notaires.fr), 1er juillet 2024, consulté le 9 octobre 2026.
- Les garanties liées à la VEFA (PDF) — Office notarial Lexgroup (notaires.fr), version du 7 mars 2024, consulté le 9 octobre 2026.
- Les garanties en VEFA (PDF) — Chambre nationale des conseils experts financiers (CNCEF), document non daté, consulté le 9 octobre 2026.
Crédits photographiques : pièce vide d'un appartement, « Empty apartment room with corner windows », photographie d'aismallard prise à New York en 2018, licence CC BY-SA 3.0 ; pièce aux murs en plaques de plâtre, « Doublage », photographie de Haldati (2015), licence CC BY-SA 4.0 ; niveau à bulle, « Spirit level bubble », photographie de Santeri Viinamäki (2017), licence CC BY-SA 4.0. Les trois images ont été redimensionnées et converties au format WebP ; « Doublage » a en outre été éclaircie. Photographie du chantier : Ponthieu Développement Holding.