Garanties après la livraison d'un appartement neuf : parfait achèvement, biennale, décennale, dommages-ouvrage

Après la remise des clés d'un appartement neuf, plusieurs protections légales se succèdent : la garantie des vices apparents (environ un an), la garantie de parfait achèvement (1 an), la garantie de bon fonctionnement, ou biennale (2 ans) et la garantie décennale (10 ans), complétée par l'assurance dommages-ouvrage. Toutes partent d'une date : la réception des travaux. Voici ce que chacune couvre, et la marche à suivre quand un désordre apparaît.

Quelles garanties après la livraison d'un appartement neuf ?

Le vendeur d'un logement acheté sur plan (VEFA) reste tenu après la livraison. Les protections se superposent ; en voici la vue d'ensemble, d'après la page de service-public.gouv.fr sur la livraison en VEFA (vérifiée le 18 septembre 2026) et celle sur les garanties après la réception des travaux (vérifiée le 25 septembre 2026).

Le jour de la livraison : procès-verbal, réserves et solde de 5 %

Selon service-public.gouv.fr, le vendeur vous convoque à la livraison par lettre recommandée avec avis de réception. Il remet les clés et un procès-verbal est signé contradictoirement. Le logement doit être achevé : alimenté en eau, gaz et électricité, chauffable, avec des parties communes éclairées et une antenne collective. Les imperfections mineures n'empêchent pas la livraison. Vous pouvez vous faire accompagner d'un professionnel du bâtiment ou d'un commissaire de justice.

• Les réserves. Le procès-verbal peut comporter des réserves : défauts apparents, finitions à reprendre. Notez tout ce que vous voyez et entendez : un désordre non signalé à la réception est considéré comme accepté. Notre checklist de réception détaille le contrôle pièce par pièce.
• Le solde du prix. Le solde correspond à 5 % du prix global et devient exigible à la livraison. En cas de réserves pour malfaçons ou défauts de conformité, vous pouvez le consigner chez un tiers, par exemple un notaire ; sans accord, la consignation se fait à la Caisse des dépôts et consignations.
• Le retard de livraison. Les recours (clause pénale, résolution, dommages et intérêts) et les clauses de retard légitime sont décrits dans notre guide de la VEFA.

Vices apparents et défauts de conformité : quel délai pour agir ?

Un vice est apparent s'il peut être constaté par un acheteur non professionnel lors de vérifications simples (service-public.gouv.fr). Le délai pour agir expire à la date la plus tardive entre un an après la réception des travaux et 13 mois après votre prise de possession (service-public.gouv.fr).

Le vendeur doit aussi livrer un bien conforme aux documents contractuels, aux règles de l'art, aux normes et DTU applicables, et aux exigences de solidité, sécurité, étanchéité et durabilité (l'article L. 261-5 du code de la construction et de l'habitation prévoit la sanction). En pratique, comparez la notice descriptive à ce que vous recevez : matériaux, équipements, surfaces.

Parfait achèvement, biennale, décennale : ce que couvre chaque garantie

Garantie de parfait achèvement : un an

Prévue par l'article 1792-6 du code civil, elle dure un an après la réception des travaux. Elle couvre les désordres mentionnés dans le procès-verbal de réception et ceux qui apparaissent pendant l'année suivante ; elle ne couvre pas l'usure normale. Vous notifiez le désordre à l'entreprise par lettre recommandée avec avis de réception, en lui fixant un délai pour réparer. Sans réparation, une médiation est possible, puis le tribunal judiciaire peut être saisi pendant l'année de la garantie.

Garantie de bon fonctionnement : deux ans

Prévue par l'article 1792-3, elle dure deux ans, durée que le contrat peut allonger. Elle porte sur les éléments d'équipement dissociables, c'est-à-dire ceux qu'on peut retirer sans abîmer le bâti, comme un ballon d'eau chaude. Les fondations, les murs porteurs et la toiture n'en relèvent pas. La procédure est la même : lettre recommandée, délai de réparation, médiation, puis tribunal.

Garantie décennale : dix ans

Prévue par l'article 1792-2, elle dure dix ans à compter de la réception. Elle couvre les dommages non décelables à la réception qui compromettent la solidité du bâtiment ou de ses éléments indissociables, ou qui rendent la construction inhabitable ou impropre à sa destination. Service-Public cite les fondations et l'ossature, les ouvrages de viabilité et de voirie, les ouvrages avec fondations (véranda, piscine enterrée) et les éléments d'équipement indissociables : canalisations, chauffage central, installation électrique encastrée. Les sous-traitants ne relèvent pas de cette garantie. Un constructeur doit être assuré avant l'ouverture du chantier, et l'attestation d'assurance doit être jointe à ses devis et à ses factures ; s'en passer expose à six mois de prison et 75 000 € d'amende (code des assurances, art. L. 243-3).

Assurance dommages-ouvrage en VEFA : qui la souscrit et que couvre-t-elle ?

L'assurance dommages-ouvrage est obligatoire et doit être souscrite avant l'ouverture du chantier. Service-Public précise que peuvent la souscrire le propriétaire, son mandataire, le syndic, le vendeur ou le promoteur : dans une vente sur plan, c'est donc le plus souvent le promoteur. Elle rembourse les réparations des dommages relevant de la décennale sans rechercher de responsable ; l'assureur se retourne ensuite contre les entreprises.

• Durée. Dix ans après la réception, avec une prise d'effet à la fin de la garantie de parfait achèvement, un an après la réception. Avant, un paiement est possible si l'entrepreneur n'a pas réparé après une mise en demeure.
• Délais de l'assureur. Après une déclaration complète, il dispose de 60 jours pour prendre position et de 90 jours pour proposer une indemnité ; si ces délais ne sont pas tenus, vous pouvez engager les réparations après l'avoir prévenu par lettre recommandée.
• Exclusions. Dommages intentionnels, usure normale, défaut d'entretien, usage anormal, force majeure, faute d'un tiers ou du maître d'ouvrage.

La procédure complète est détaillée dans la page de service-public.gouv.fr sur la dommages-ouvrage (vérifiée le 17 septembre 2026).

Un désordre apparaît : la marche à suivre

1. Datez et documentez. Photos, vidéos, description écrite, dates d'apparition ; conservez le procès-verbal de réception et les échanges.
2. Identifiez la garantie. Défaut visible à la livraison ou dans l'année : parfait achèvement. Équipement dissociable (chaudière, volet, ballon) : biennale. Atteinte à la solidité ou à l'usage du logement : décennale.
3. Écrivez à l'entreprise ou au vendeur par lettre recommandée avec avis de réception, en décrivant le désordre et en fixant un délai pour réparer.
4. Pour un désordre décennal, signalez-le aussi à l'assureur dommages-ouvrage, avec une mise en demeure par lettre recommandée.
5. Si rien ne bouge, proposez une médiation, puis saisissez le tribunal judiciaire avant la fin de la période de garantie : passé le délai, la garantie est perdue.

En copropriété, un désordre des parties communes se signale en règle générale au syndic ; celui d'une partie privative, au vendeur ou à l'entreprise concernée. Pour les charges et la vie de la copropriété neuve, voir charges de copropriété dans le neuf.

Revente : les garanties suivent le logement

Si vous revendez dans les dix ans de la construction, la dommages-ouvrage se transmet au nouvel acquéreur ; l'acte de vente doit la mentionner et l'attestation d'assurance doit lui être annexée (service-public.gouv.fr). Pour la décennale, le contrat de vente doit préciser si l'assurance obligatoire existe. Conservez donc le procès-verbal de réception, les attestations d'assurance et les factures : votre notaire et l'acheteur les demanderont.

Les garanties et le programme 59 Cézanne

Voir aussi : VEFA : les étapes d'un achat sur plan et les garanties ; Réception d'un appartement neuf : checklist, réserves et délais.

Information générale, à la date de rédaction (octobre 2026). Les règles de la construction et des assurances peuvent évoluer : vérifiez la version en vigueur des textes. Cet article ne constitue pas un conseil juridique personnalisé et ne décrit aucune garantie propre au programme : rapprochez-vous d'un notaire ou d'un avocat pour une situation précise.