Prix immobilier neuf à Aix-en-Provence : ce que disent les données publiques

Les données publiques ne permettent pas de calculer un prix au m² du neuf propre à Aix-en-Provence : dans les actes de vente sur plan, 98 % des lignes ne décrivent ni le type de bien, ni sa surface, ni son nombre de pièces. Nous avons donc calculé ce qui se mesure, le prix au m² de 9 028 ventes d'appartements anciens à Aix de 2021 à 2025, par taille, et nous le rapprochons du seul repère officiel sur le neuf, valable pour les Bouches-du-Rhône.

Prix immobilier neuf à Aix-en-Provence : l'essentiel en quatre points

• Ancien à Aix, 2025 : médiane de 4 818 €/m² pour un appartement ; la moitié des ventes se situe entre 3 928 et 5 810 €/m², une vente sur dix dépasse 6 877 €/m² (1 820 ventes retenues).
• La taille change le prix au m² : médiane de 5 433 €/m² pour un 1 pièce, 4 642 pour un 3 pièces, 4 148 pour un 4 pièces.
• Neuf : DVF ne permet pas de calculer un prix au m² à Aix (30 appartements exploitables en vente sur plan en cinq ans). Repère officiel, départemental : 5 178 €/m² en moyenne en 2025 pour les logements collectifs neufs réservés dans les Bouches-du-Rhône (TTC, hors frais de notaire, hors parking).
• Portée : ces chiffres décrivent le marché, pas les prix d'un programme.

D'où viennent ces chiffres, et jusqu'à quelle date

Le fichier « Demandes de valeurs foncières » (DVF), publié par la direction générale des finances publiques (DGFiP) sur data.gouv.fr, recense les transactions immobilières des cinq dernières années d'après les actes notariés, avec deux mises à jour par an (avril et octobre). Au 9 octobre 2026, la dernière diffusion date d'avril 2026 et couvre les actes enregistrés jusqu'au 31 décembre 2025. Nos chiffres s'arrêtent donc à fin 2025, et la prochaine diffusion pourra encore les compléter : la DGFiP indique que de nouvelles transactions peuvent être ajoutées à tous les millésimes.

Ce décalage est structurel : selon la DGFiP, une transaction enregistrée en août figure en principe dans la diffusion d'avril suivant, si bien qu'une vente signée en 2026 n'est pas encore visible. Nous avons utilisé la version retraitée « geo-DVF » par département, et contrôlé nos résultats sur les fichiers bruts de la DGFiP pour 2022 et 2025 (comptages identiques, médianes à moins de 0,3 % près).

La « valeur foncière » de DVF est le prix déclaré à l'acte : elle inclut l'éventuelle TVA et les frais d'agence lorsqu'ils sont à la charge du vendeur ; elle exclut les frais de notaire, les frais d'agence à la charge de l'acquéreur et le mobilier. La surface est la surface réelle du bâti, mesurée au sol entre les murs et arrondie au m² inférieur, dépendances exclues.

Pour le neuf, la seule source officielle chiffrée au m² est l'enquête sur la commercialisation des logements neufs (ECLN) du service statistique du ministère de la Transition écologique : elle interroge les promoteurs sur les programmes de cinq logements ou plus et publie des données par département jusqu'au 2e trimestre 2026 (derniers trimestres provisoires). Nous ne publions que des agrégats, sans adresse ni vente individuelle, conformément aux conditions de réutilisation de DVF.

Prix d'un appartement à Aix-en-Provence : 9 028 ventes de l'ancien, de 2021 à 2025

Nous avons retenu les ventes portant sur un seul appartement (hors ventes sur plan), soit 9 028 ventes sur cinq ans. Le tableau donne, pour chaque année, la médiane (la moitié des ventes est en dessous), le 1er et le 3e quartile (la moitié centrale des ventes se situe entre les deux) et le 9e décile (une vente sur dix est au-dessus).

La médiane passe de 4 519 €/m² en 2021 à 4 818 €/m² en 2025 (+7 %), avec un point haut en 2023 (4 933 €/m²). L'écart entre le 1er et le 3e quartile (1 882 €/m² en 2025) est six fois supérieur à la variation de la médiane en quatre ans (299 €/m²) : à Aix, ce qui fait varier le prix au m² d'un appartement, c'est surtout lequel on achète, bien plus que l'année de la vente. Ce constat décrit le passé ; il ne dit rien de l'avenir.

Prix au m² d'un appartement à Aix-en-Provence selon le nombre de pièces

Le prix au m² baisse quand la taille augmente. En 2025, un 1 pièce (surface médiane de 23 m²) se vend à une médiane de 5 433 €/m², un 4 pièces (80 m²) à 4 148 €/m², soit près d'un quart de moins au mètre carré. L'écart mêle plusieurs effets (équipements répartis sur moins de mètres carrés, localisation des petites surfaces, état du bien) que DVF ne permet pas de séparer.

Chaque année, de 1 à 4 pièces, la médiane baisse à chaque palier ; les 5 pièces et plus se situent au voisinage des 4 pièces. Tous les effectifs de ce tableau dépassent 70 ventes.

En euros plutôt qu'au m², le prix inscrit à l'acte a une médiane (2024-2025) d'environ 215 000 € pour un 2 pièces (44 m²), 300 000 € pour un 3 pièces (65 m²) et 325 000 € pour un 4 pièces (80 m²), parkings et caves compris lorsqu'ils figurent à l'acte.

Le code postal pèse autant que la taille : sur 2024-2025, la médiane est de 5 114 €/m² pour les ventes en 13100 (1 808 ventes) contre 4 379 €/m² en 13090 (1 273 ventes). Les trois autres codes postaux de la commune comptent chacun moins de 65 ventes sur la période, trop peu pour une lecture stable. Un code postal n'est pas un quartier : pour la géographie fine, notre article sur les quartiers d'Aix-en-Provence où acheter prolonge cette lecture.

Prix du neuf à Aix-en-Provence : ce que DVF ne permet pas de mesurer

DVF classe les ventes sur plan sous la nature « vente en l'état futur d'achèvement » (VEFA, détaillée dans notre guide des étapes d'un achat sur plan). À Aix-en-Provence, il en recense 2 515 actes en cinq ans. Mais le type de bien, la surface et le nombre de pièces proviennent, selon la notice de la DGFiP, des données cadastrales : un logement pas encore construit n'y figure vraisemblablement pas. Le constat est net.

Sur 7 124 lignes de ventes sur plan, 122 seulement portent un type de bien et 48 un « appartement ». Après application de nos filtres (un seul appartement par acte, surface renseignée), 30 appartements seulement sont exploitables en cinq ans (2, 8, 4, 5, 11 selon les années). Nous ne savons pas pourquoi ces lignes sont renseignées : elles ne forment pas un échantillon représentatif des ventes sur plan, et nous n'en tirons aucun prix au m². Les fichiers bruts de la DGFiP (2022 et 2025) donnent les mêmes comptages : ce n'est pas un effet du retraitement.

Le prix de l'acte, lui, existe (TVA comprise), mais il porte parfois sur un appartement et ses annexes, ou sur plusieurs lots, sans surface pour le ramener au mètre carré. Les « prix du neuf à Aix » publiés ailleurs ne peuvent donc pas se déduire de DVF seul : leur méthode (estimation, annonces, listes de prix de promoteurs) est à vérifier au cas par cas.

Le repère officiel sur le neuf : l'enquête ECLN pour les Bouches-du-Rhône

L'ECLN publie, par département et par trimestre, le prix moyen au m² des logements collectifs neufs réservés par des particuliers. Il s'agit du prix à la réservation (avec dépôt d'arrhes), TTC, hors frais de notaire, hors parking, calculé comme la somme des prix divisée par la somme des surfaces. Nous en avons tiré un prix moyen par année, pondéré par les réservations de chaque trimestre.

Le nombre de réservations de logements collectifs neufs dans le département est passé de 5 361 en 2021 à 1 773 en 2025, soit environ 3 fois moins : un indicateur de prix repose sur moins de transactions qu'il y a quatre ans. Dernier trimestre publié : 5 094 €/m² au 2e trimestre 2026, chiffre provisoire.

Pourquoi ces deux colonnes ne se soustraient pas

• Le territoire : le neuf est mesuré sur tout le département (Marseille, Aix, les autres communes) ; l'ancien sur la seule commune d'Aix.
• La date du prix : l'ECLN retient le prix à la réservation ; DVF celui de l'acte authentique, signé plus tard.
• Le périmètre : programmes de cinq logements ou plus d'un côté, toutes les ventes d'appartements seuls de l'autre.
• Le stationnement : exclu du prix ECLN, inclus dans la valeur foncière DVF lorsqu'il figure à l'acte.
• Le mélange de tailles et de quartiers : il diffère entre les deux ensembles et pèse plus que l'écart de moyenne.

Il faut donc lire chaque repère pour ce qu'il est : un ordre de grandeur de l'ancien à Aix, un ordre de grandeur du neuf à l'échelle du département.

Le coût d'acquisition ne se lit pas seulement au m²

Le prix d'un logement neuf est stipulé TTC : à la date de rédaction (octobre 2026), la TVA est de 20 % dans la majorité des cas, et de 5,5 % pour une résidence principale en quartier prioritaire ou en zone ANRU, sous conditions de ressources (impots.gouv.fr). Les frais de notaire représentent 2 à 3 % du prix dans le neuf, contre environ 7 à 8 % dans l'ancien (notaires.fr) : sur 100 000 €, 2 000 à 3 000 € contre 7 000 à 8 000 € (illustration arithmétique). Nos articles détaillent les frais de notaire, la TVA et la taxe foncière dans le neuf et le financement (PTZ et appels de fonds) ; le guide pour acheter un appartement neuf à Aix-en-Provence donne la démarche d'ensemble.

Comment lire une fourchette de prix au m²

Une fourchette n'est pas un prix : c'est la dispersion de ventes très différentes. Entre le 1er et le 3e quartile se trouve la moitié des ventes ; au-delà du 9e décile, les ventes les plus chères. Ce qui explique la place d'un bien dans cette dispersion, DVF ne le dit pas.

Surface et nombre de pièces

Comparez toujours à taille égale : le tableau par nombre de pièces ci-dessus sert de première grille. Un petit logement affiche un prix au m² plus élevé qu'un grand, sans être plus « cher » en valeur.

Étage, vue et extérieurs

DVF ne contient ni l'étage, ni l'exposition, ni la vue, ni la surface des terrasses et jardins : ces éléments, qui font souvent l'écart entre deux logements de même taille, se jugent sur place et sur plan. Nous n'en chiffrons aucun effet, faute de donnée publique qui l'isole.

Prestations, TVA, frais et stationnement

Dans l'ancien, le prix dépend de l'état et des travaux à prévoir ; dans le neuf, de la notice descriptive du vendeur : comparer deux prix revient à comparer deux listes de prestations. Vérifiez aussi ce que le prix contient (TTC ou non, parking inclus ou non, frais d'agence à la charge de qui) et ce qui s'y ajoute (frais de notaire) : un prix affiché peut être inférieur de plusieurs milliers d'euros au budget réel.

Combien coûte un appartement de luxe à Aix-en-Provence ?

DVF ne contient aucun champ « luxe » : ni classe de bien, ni prestations, ni vue. On peut seulement regarder le haut de la distribution. Sur 2024-2025 (3 248 ventes retenues), le 9e décile est à 6 902 €/m², une vente sur vingt dépasse 7 792 €/m² et une sur cent 10 182 €/m². Au total, 33 ventes (1,0 %) ont été conclues à 1 million d'euros ou plus.

Un prix élevé n'est pas un signe de standing : un petit appartement du centre peut dépasser un grand appartement de bonne facture au mètre carré. Pour les critères qui définissent un bien haut de gamme, voyez notre article sur les critères d'un appartement de luxe à Aix-en-Provence.

Méthode, contrôles et sensibilité

Notre calcul de référence applique ces règles aux fichiers geo-DVF du département 13 (2021 à 2025), commune d'Aix-en-Provence (code INSEE 13001) :

• nature de la mutation « vente » (hors ventes sur plan, échanges, adjudications et terrains à bâtir) ;
• une seule ligne « appartement » par acte, aucune maison ni local d'activité dans le même acte, une seule disposition ;
• valeur foncière d'au moins 30 000 €, surface de 9 à 250 m², au moins une pièce ;
• prix au m² compris entre 1 000 et 15 000 € (élimination des prix symboliques, ventes de droits partiels et lots groupés) ; au total, ces filtres écartent 85 ventes sur 9 113 (moins de 1 %) ;
• médiane, 1er et 3e quartiles et 9e décile par interpolation linéaire ;
• aucune cellule publiée sous 30 observations.

Un second calcul indépendant, réécrit en SQL avec d'autres filtres et d'autres définitions de quantiles, a servi de contrôle ; un troisième recalcul sur les fichiers bruts de la DGFiP (2022 et 2025) donne des médianes à moins de 0,3 % de l'écart.

Les niveaux sont donc fiables à environ 2 % près sur le périmètre retenu, mais le périmètre lui-même déplace la médiane : en ne gardant que les ventes sans aucune dépendance, elle monte de 6 à 8 %. Ce n'est pas l'effet d'un parking, mais d'une composition différente : ces ventes comptent 54 % de 1 pièce, contre 12 % pour les actes avec dépendance. Le profil d'une année à l'autre (hausse jusqu'en 2023, puis stabilisation) se retrouve dans toutes les variantes.

Limites. DVF mélange les parkings, caves et autres dépendances inscrits à l'acte avec le logement. Il ne distingue pas le luxe, ni l'étage, ni la vue, ni l'état, ni les prestations. La surface DVF est la surface mesurée au sol entre les murs, arrondie au m² inférieur : elle diffère de la surface Carrez ou de la surface habitable annoncées à l'achat. L'année 2025 peut encore être complétée. Enfin, une statistique sur l'ancien ne dit rien d'un programme neuf.

Voir aussi : Aix-en-Provence ou Marseille : où acheter ? ; Neuf ou ancien à Aix-en-Provence ; Charges de copropriété dans le neuf.

Information générale, à la date de rédaction (octobre 2026). Les statistiques ci-dessus sont des calculs de l'éditeur à partir de données publiques ; elles décrivent des ventes passées et ne constituent ni une estimation de la valeur d'un bien, ni une prévision de prix, ni un conseil financier ou fiscal personnalisé : rapprochez-vous d'un notaire ou d'un conseiller pour une situation précise.