Frais de notaire, TVA, taxe foncière : ce que coûte l'achat d'un appartement neuf

Dans le neuf, les frais de notaire représentent 2 à 3 % du prix de vente, contre 7 à 8 % dans l'ancien, selon notaires.fr. L'écart vient des droits de mutation, réduits dans le neuf, alors que la rémunération du notaire ne change pas. Ce guide détaille ces frais, la TVA, l'exonération temporaire de taxe foncière et les autres coûts à prévoir, d'après les sources officielles consultées le 6 octobre 2026.

Les frais de notaire dans le neuf

L'expression « frais de notaire » est trompeuse : la rémunération du notaire n'en est qu'une partie. L'essentiel correspond à des impôts et taxes perçus pour le compte de l'État et des collectivités. Ces frais d'acquisition sont à la charge de l'acquéreur et s'ajoutent au prix du logement.

Pour l'achat d'un logement neuf auprès d'un promoteur, notaires.fr indique que ces frais représentent entre 2 et 3 % du prix de vente, contre environ 7 à 8 % dans l'ancien (page mise à jour le 25 novembre 2025). Service-public.gouv.fr donne le même ordre de grandeur pour une vente en l'état futur d'achèvement (VEFA). Ce sont des ordres de grandeur : le notaire établit le décompte exact.

Ce que recouvrent ces frais

Quatre postes composent les frais d'acquisition, d'après notaires.fr et impots.gouv.fr :

• Les droits de mutation (taxe de publicité foncière) : dans le neuf, le taux réduit est de 0,71 % du prix. Pour l'ancien, notaires.fr cite un taux normal de 6,32 % dans la plupart des départements pour les ventes conclues entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028 (hors primo-accédants), et de 5,81 % pour les autres ventes.
• La contribution de sécurité immobilière : 0,10 % du prix.
• Les émoluments du notaire : une rémunération réglementée, soumise à la TVA. Ils ne varient pas selon l'ancienneté de l'immeuble.
• Les formalités et les débours : les démarches administratives (enregistrement, publicité foncière) et les sommes que le notaire règle à des tiers pour le compte de l'acquéreur.

C'est donc la baisse des droits de mutation, et non celle des émoluments, qui explique l'écart entre le neuf et l'ancien.

Qu'est-ce qu'un logement « neuf » ?

Le taux réduit ne dépend pas de l'aspect du bien mais d'un régime fiscal. Au sens de l'article 257 du code général des impôts, tel que cité par notaires.fr, sont considérés comme neufs les immeubles qui ne sont pas achevés depuis plus de cinq ans. Pour le taux réduit, notaires.fr vise notamment les ventes en l'état futur d'achèvement (vente sur plan) et les logements achevés depuis moins de cinq ans et n'ayant pas encore été habités. Notaires.fr ajoute une condition : la vente doit être soumise de plein droit à la TVA sur le prix total, ce qui suppose un vendeur assujetti, comme un promoteur.

Un logement acheté auprès d'un particulier relève d'un autre régime : droits d'enregistrement au taux normal et pas de TVA (impots.gouv.fr). Pour le déroulé général d'un achat dans le neuf, voir notre guide pour acheter un appartement neuf à Aix-en-Provence.

Exemple de calcul

Les montants ci-dessous sont des calculs d'illustration, établis à partir des fourchettes de notaires.fr sur des prix ronds. Ce ne sont pas des prix du programme 59 Cézanne.

Le décompte définitif est établi par le notaire à partir du prix et des taux en vigueur à la date de l'acte. Pour situer un prix dans le marché local, rapprochez-vous du notaire : il dispose des références de ventes récentes.

La TVA dans le neuf

Selon impots.gouv.fr (page modifiée le 7 janvier 2026), « le taux de TVA est de 20 % dans la majorité des cas » pour un logement neuf acheté auprès d'un professionnel. Vérifiez que le prix annoncé est bien exprimé toutes taxes comprises.

Un taux réduit de 5,5 % existe, mais il est réservé à des situations précises : un logement destiné à devenir la résidence principale de l'acquéreur, situé dans une zone d'aménagement et de rénovation urbaine (ANRU) ou dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV), ou à moins de 300 m de la limite de ces quartiers, avec des plafonds de ressources et de prix. Ce taux ne se présume pas : le taux de TVA applicable à un logement donné se vérifie dans le contrat de réservation et auprès du notaire.

La taxe foncière : une exonération temporaire de deux ans

Les constructions nouvelles à usage d'habitation sont exonérées de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant deux ans, à partir du 1er janvier de l'année qui suit la fin des travaux (service-public.gouv.fr, page vérifiée le 25 septembre 2026). Trois précisions comptent pour établir un budget.

• Une déclaration est nécessaire. La construction nouvelle doit être déclarée à l'administration fiscale dans les 90 jours qui suivent la fin des travaux. La date d'achèvement retenue est celle à laquelle le bâtiment est habitable, même s'il reste des finitions à réaliser (impots.gouv.fr, page mise à jour le 29 janvier 2026).
• La commune peut limiter l'exonération. Par délibération, la commune ou son intercommunalité peut supprimer l'exonération ou la réduire à un taux compris entre 40 % et 90 % (impots.gouv.fr, page mise à jour le 17 juillet 2026). Cette limitation ne vise que les logements non financés par des prêts aidés de l'État.
• La taxe d'enlèvement des ordures ménagères n'est pas concernée par l'exonération.

À Aix-en-Provence, nous n'avons pas pu confirmer dans une source officielle, à la date de consultation (6 octobre 2026), la décision prise par la commune sur ce point. Elle ne doit donc pas être présumée : le service des impôts ou le notaire peut indiquer le taux d'exonération applicable avant que vous ne budgétiez cette charge.

Une exonération distincte de cinq ans peut exister dans certaines communes pour des logements neufs très performants sur le plan énergétique, sur délibération locale (service-public.gouv.fr). Passé le délai d'exonération, la taxe foncière est due chaque année ; son montant dépend des bases et des taux locaux.

La taxe d'aménagement : à ne pas confondre

La taxe d'aménagement n'a rien à voir avec la taxe foncière. Elle est due lors de la délivrance d'une autorisation d'urbanisme, comme un permis de construire, et perçue au profit de la commune et du département ; elle finance les équipements publics rendus nécessaires par la construction (ecologie.gouv.fr). Elle est due par le bénéficiaire de l'autorisation de construire (service-public.gouv.fr, rubrique Entreprendre).

Dans une vente sur plan, le titulaire du permis est en principe le maître d'ouvrage qui vend les logements : c'est lui, et non l'acquéreur, qui en est redevable. Elle ne figure donc pas parmi les frais d'acquisition, sauf cas particulier, comme un transfert de permis, à vérifier dans les documents du contrat.

Les autres coûts à prévoir

Au-delà des frais de notaire et des taxes, un budget d'acquisition comprend d'autres postes que le notaire ne chiffre pas :

• Le coût du crédit : frais de dossier, assurance emprunteur et garantie du prêt (caution, hypothèque ou privilège de prêteur de deniers) entrent dans le coût total du crédit (service-public.gouv.fr). Une caution coûte plus cher à la souscription qu'une hypothèque, mais évite des frais de mainlevée si le bien est vendu pendant le prêt. L'emprunteur choisit son assureur, à garanties équivalentes, et peut en changer à tout moment après la signature du crédit.
• Les options et la personnalisation : d'après un office notarial, les modifications demandées au vendeur sont parfois gratuites quand elles sont mineures, et chiffrées sur devis quand elles sont importantes.
• La rémunération éventuelle d'un intermédiaire (agent immobilier, courtier) : vérifiez si elle est incluse dans le prix annoncé ou facturée en sus.
• Les charges de copropriété : demandez le budget prévisionnel.

Le financement lui-même (apport, appels de fonds, prêt à taux zéro, prêt relais) fait l'objet de notre guide pour financer un appartement neuf. Les étapes d'une vente sur plan et les garanties légales sont détaillées dans notre article sur la VEFA. Pour connaître le prix, le taux de TVA et les frais applicables à un logement du programme, contactez-nous.

Voir aussi : Prix de l'immobilier neuf à Aix-en-Provence ; Neuf ou ancien à Aix-en-Provence ; Charges de copropriété dans le neuf.

Information générale, à la date de rédaction (octobre 2026). Elle ne constitue pas un conseil fiscal, juridique ou financier personnalisé : rapprochez-vous d'un notaire ou d'un conseiller en gestion de patrimoine.