Le projet d'achat détermine la fiscalité et les règles applicables. À Aix-en-Provence, une résidence secondaire supporte la taxe d'habitation, qu'une commune peut majorer, alors que la résidence principale n'y est plus soumise depuis 2023 ; la location touristique d'une résidence secondaire y suppose une autorisation de changement d'usage. Ce guide compare les trois projets (résidence principale, résidence secondaire, investissement locatif) d'après les sources officielles consultées le 7 octobre 2026.
Trois projets, trois logiques
Le même appartement n'obéit pas aux mêmes règles selon l'usage qu'on en fait. Le tableau donne des repères généraux, détaillés dans les sections suivantes ; il ne remplace pas l'avis d'un professionnel.
| Point | Résidence principale | Résidence secondaire | Investissement locatif |
|---|---|---|---|
| Usage | Le logement où l'on réside habituellement ; la Ville d'Aix retient, pour son règlement, « au minimum 8 mois par an » | Un logement meublé que l'on peut occuper à titre privatif sans qu'il soit la résidence principale | Un logement loué à un tiers, nu ou meublé |
| Taxe d'habitation | Supprimée depuis le 1er janvier 2023 | Due ; majoration possible dans certaines communes | Non due si le locataire y a sa résidence principale |
| Taxe foncière | Due par le propriétaire au 1er janvier de l'année d'imposition, quel que soit l'usage du logement | ||
| Revente (gain imposable) | Exonéré | Imposable, avec des abattements selon la durée de détention | Imposable ; les amortissements éventuels sont pris en compte (Jeanbrun, LMNP) |
| Prêt à taux zéro | Destiné à la résidence principale, sous conditions | Hors champ : le PTZ est destiné à la résidence principale | |
| Location touristique | À Aix, pas d'autorisation de changement d'usage en dessous de 4 mois de location par an (notice de la Ville, non datée) | À Aix, enregistrement et autorisation de changement d'usage | Sans objet pour une location de longue durée |
Résidence principale : ce qui change
Pour une résidence principale, la taxe d'habitation n'existe plus depuis le 1er janvier 2023 (impots.gouv.fr, page modifiée le 16 juillet 2026) ; la taxe foncière reste due, et le gain réalisé à la revente est exonéré (service-public.gouv.fr). Le prêt à taux zéro est destiné à la résidence principale, sous conditions (ecologie.gouv.fr, page mise à jour le 18 septembre 2026) ; ses plafonds sont détaillés dans notre article sur le financement d'un appartement neuf. Pour choisir son quartier en venant d'une autre région, voir notre article sur quitter Paris pour Aix-en-Provence.
Résidence secondaire à Aix-en-Provence : taxes et revente
La taxe d'habitation
Selon service-public.gouv.fr (page vérifiée le 24 août 2026), une résidence secondaire est un logement meublé que l'on peut occuper à titre privatif sans qu'il soit la résidence principale ; l'assujettissement dépend de la situation au 1er janvier de l'année d'imposition. Le propriétaire doit en outre effectuer une déclaration d'occupation auprès de l'administration fiscale, avant le 1er juillet si le logement n'a pas encore été déclaré ou en cas de changement. La taxe est calculée d'après la valeur locative cadastrale du logement, en appliquant les taux votés par les collectivités locales (impots.gouv.fr).
La majoration : une décision de chaque commune
Depuis 2017, certaines communes peuvent majorer la part communale de cette taxe, de 5 % à 60 %, après délibération du conseil municipal (service-public.gouv.fr ; impots.gouv.fr). Les communes qui en ont la faculté sont celles de la liste de la taxe sur les logements vacants, fixée par le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 modifié (DGFiP). Aix-en-Provence y figure d'après l'annexe issue du décret n° 2023-822 du 25 août 2023 (Légifrance), liste que le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025 a ensuite actualisée pour tenir compte des restructurations de communes (DGFiP). La majoration n'a toutefois rien d'automatique : selon la DGFiP, 1 666 des 3 689 communes concernées l'avaient instituée en 2026.
À Aix-en-Provence, nous n'avons pas pu confirmer, dans une source officielle consultée le 7 octobre 2026, si le conseil municipal a voté cette majoration ni à quel taux. Elle ne doit être ni présumée ni écartée : le service des impôts des particuliers, le notaire ou l'avis de taxe d'habitation du propriétaire actuel permettent de le vérifier avant d'acheter.
La taxe foncière
Elle est due par le propriétaire au 1er janvier de l'année d'imposition, sur une base égale à la moitié de la valeur locative cadastrale, selon les taux fixés par les collectivités (service-public.gouv.fr, page vérifiée le 25 septembre 2026). Pour un logement neuf, une exonération temporaire peut s'appliquer : voir notre article sur les frais de notaire, la TVA et la taxe foncière dans le neuf.
Le gain à la revente
À la différence de la résidence principale, la revente d'une résidence secondaire donne lieu à un impôt sur le gain réalisé. Selon service-public.gouv.fr (page vérifiée le 15 avril 2026), le taux est de 19 % pour l'impôt sur le revenu et de 17,2 % pour les prélèvements sociaux, après des abattements qui dépendent de la durée de détention. Une taxe supplémentaire de 2 à 6 % s'applique lorsque le gain imposable dépasse 50 000 €.
| Durée de détention | Impôt sur le revenu | Prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Jusqu'à 5 ans | Aucun abattement | Aucun abattement |
| De la 6e à la 21e année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 % | 1,60 % |
| De la 23e à la 30e année | Exonération | 9 % par an |
| Au-delà de 30 ans | Exonération | Exonération |
Le notaire établit le calcul lors de la vente. Ces règles décrivent un mécanisme d'imposition ; elles n'impliquent aucune prévision de prix.
Louer ponctuellement une résidence secondaire : les règles de la Ville d'Aix
Louer une résidence secondaire à une clientèle de passage en fait un meublé de tourisme. Selon service-public.gouv.fr (page vérifiée le 21 mai 2026), dans les communes qui ont mis en place un enregistrement, cette mise en location suppose une autorisation de changement d'usage et un numéro d'enregistrement ; des sanctions, dont une amende civile, sont prévues en cas de manquement. À Aix-en-Provence :
- L'enregistrement. La Ville renvoie vers une plateforme en ligne qui délivre un numéro d'enregistrement à 13 chiffres, réclamé par les plateformes de réservation avant la publication d'une annonce (aixenprovence.fr).
- Le changement d'usage. Une autorisation préalable du maire est exigée en application de la délibération n° 2017-554 du 13 décembre 2017. Pour une personne physique, selon la notice de la Ville (non datée), l'autorisation temporaire est délivrée pour trois ans, renouvelable cinq fois, dans la limite de quinze ans ; elle est personnelle au propriétaire et non transmissible. Le dossier comprend l'attestation que le règlement de copropriété ne s'y oppose pas et que le logement est décent.
- La résidence principale. La notice de la Ville, qui n'est pas datée, précise qu'aucune autorisation n'est requise pour louer sa résidence principale à une clientèle de passage moins de quatre mois par an.
Le règlement de copropriété peut, de son côté, interdire cette activité (service-public.gouv.fr). Sur le plan fiscal, les loyers d'un meublé de tourisme relèvent des bénéfices industriels et commerciaux, avec des seuils et des abattements du régime micro-BIC distincts selon que le meublé est classé ou non, modifiés par la loi du 19 novembre 2024 (impots.gouv.fr, page modifiée le 6 juillet 2026). Ces règles évoluent : elles se vérifient auprès de la Ville avant tout achat motivé par la location de courte durée.
Investissement locatif : points de vigilance
Un investissement locatif se juge sur des chiffres propres à chaque projet ; cet article n'en avance aucun, ni loyer attendu ni rentabilité. Trois points structurent la réflexion.
- Location nue ou meublée. Les loyers d'une location nue relèvent des revenus fonciers, ceux d'une location meublée non professionnelle des bénéfices industriels et commerciaux (service-public.gouv.fr). L'amortissement du prix du bien est possible en location meublée au régime réel ; pour la location nue, le dispositif Jeanbrun l'organise sous conditions : voir notre article sur le dispositif Jeanbrun après le Pinel.
- Une contrepartie à la revente. En LMNP, les amortissements pratiqués au régime réel sont réintégrés dans le calcul du gain imposable pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025 (impots.gouv.fr, page modifiée le 10 juillet 2026).
- La vacance et les charges. Un logement sans locataire continue de supporter la taxe foncière et les charges de copropriété.
Gérer à distance, partager des charges : la copropriété
Le propriétaire d'un lot de copropriété paie les charges correspondant à son lot (service-public.gouv.fr, page vérifiée le 18 février 2026). On distingue les charges générales (administration, conservation et entretien des parties communes) et les charges spéciales (services collectifs et équipements communs). Elles sont appelées chaque trimestre sous forme de provisions, d'après un budget prévisionnel voté en assemblée générale.
Un fonds de travaux est obligatoire : la cotisation annuelle ne peut être inférieure à 5 % du budget prévisionnel, et pour un immeuble neuf le fonds doit être constitué à la fin d'une période de 10 ans à partir de la réception des travaux (service-public.gouv.fr, page vérifiée le 9 juin 2026). Ces sommes sont attachées au lot et ne sont en principe pas remboursées en cas de vente.
Dans une petite résidence, les équipements communs sont partagés entre peu de lots : demandez le budget prévisionnel avant d'acheter pour mesurer le poids des charges. Un propriétaire éloigné peut confier la gestion locative à un professionnel ; ses missions et sa rémunération figurent au mandat, à lire avant de signer.
Questions fréquentes
Quelle taxe pour une résidence secondaire à Aix-en-Provence ?
Deux impôts locaux : la taxe d'habitation, due pour un logement meublé qui n'est pas la résidence principale, selon la situation au 1er janvier, et la taxe foncière sur les propriétés bâties, due par le propriétaire (service-public.gouv.fr). La taxe d'habitation sur les résidences principales est supprimée depuis le 1er janvier 2023. Les montants dépendent des taux votés et de la valeur locative cadastrale : aucun chiffre n'est donné ici.
Une commune peut-elle majorer cette taxe ?
Oui, dans certaines communes, de 5 % à 60 % de la part communale, après délibération du conseil municipal (impots.gouv.fr ; service-public.gouv.fr). Aix-en-Provence figure dans la liste des communes concernées, fixée par décret, mais nous n'avons pas pu confirmer, à la date de consultation, si elle a voté une majoration : à vérifier auprès du service des impôts ou du notaire.
Peut-on louer ponctuellement une résidence secondaire ?
Oui, sous conditions : il s'agit d'une location de meublé de tourisme, encadrée. À Aix-en-Provence, la Ville demande un numéro d'enregistrement et, hors résidence principale, une autorisation de changement d'usage (délibération du 13 décembre 2017). Le règlement de copropriété peut aussi s'y opposer. Les loyers relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.
Résidence principale ou investissement : comment trancher ?
Aucune règle ne tranche à la place de l'acquéreur. On compare l'usage prévu, la durée de détention envisagée, le financement (le prêt à taux zéro est destiné à la résidence principale), les taxes locales et la charge de gestion. Un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine peut chiffrer chaque scénario.
Que devient l'amortissement en LMNP à la revente ?
Pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements pratiqués au régime réel sont réintégrés dans le calcul du gain imposable (impots.gouv.fr, page modifiée le 10 juillet 2026). L'amortissement réduit donc le revenu imposable pendant la location, mais augmente le gain imposable à la revente. Le dispositif Jeanbrun, réservé à la location nue, a une logique voisine : le prix d'acquisition est minoré des amortissements déduits (service-public.gouv.fr).
Voir aussi : Prix de l'immobilier neuf à Aix-en-Provence ; Quartiers d'Aix-en-Provence : où acheter ; Charges de copropriété dans le neuf.
Information générale, à la date de rédaction (octobre 2026). Elle ne constitue pas un conseil fiscal, juridique ou financier personnalisé : rapprochez-vous d'un notaire ou d'un conseiller en gestion de patrimoine.
Sources
- Taxe d'habitation sur les résidences secondaires — service-public.gouv.fr (fiche F42), page vérifiée le 24 août 2026, consultée le 7 octobre 2026.
- Qui est concerné, en 2026, par le paiement d'une taxe d'habitation ? — impots.gouv.fr (questions-réponses), page modifiée le 16 juillet 2026, consultée le 7 octobre 2026.
- Comment est calculée la taxe d'habitation pour ma résidence secondaire ? — impots.gouv.fr (questions-réponses), page modifiée le 6 juillet 2026, consultée le 7 octobre 2026.
- Majoration de taxe d'habitation sur les résidences secondaires 2026 — DGFiP, note de juillet 2026, consultée le 7 octobre 2026.
- Décret n° 2023-822 du 25 août 2023 modifiant le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 (taxe annuelle sur les logements vacants) — Légifrance, annexe listant les communes, consultée le 7 octobre 2026.
- Taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) — service-public.gouv.fr, page vérifiée le 25 septembre 2026, consultée le 7 octobre 2026.
- Impôt sur le revenu : imposition du gain réalisé à la vente d'un bien immobilier — service-public.gouv.fr (fiche F10864), page vérifiée le 15 avril 2026, consultée le 7 octobre 2026.
- Location saisonnière : les démarches — Ville d'Aix-en-Provence, consultée le 7 octobre 2026.
- Demande d'autorisation temporaire de changement d'usage de locaux d'habitation — Ville d'Aix-en-Provence, formulaire et notice explicative non datés, consultés le 7 octobre 2026.
- Faire de sa résidence secondaire une location de vacances (meublé de tourisme) — service-public.gouv.fr, page vérifiée le 21 mai 2026, consultée le 7 octobre 2026.
- Quel est le nouveau régime fiscal applicable à une location meublée de tourisme ? — impots.gouv.fr (questions-réponses), page modifiée le 6 juillet 2026, consultée le 7 octobre 2026.
- Impôt sur le revenu : revenus d'une location meublée — service-public.gouv.fr, page vérifiée le 15 avril 2026, consultée le 7 octobre 2026.
- Vente d'un bien donné en location meublée : calcul du gain imposable — impots.gouv.fr (questions-réponses), page modifiée le 10 juillet 2026, consultée le 7 octobre 2026.
- Charges de copropriété — service-public.gouv.fr, page vérifiée le 18 février 2026, consultée le 7 octobre 2026.
- Fonds de travaux mis en place dans les copropriétés — service-public.gouv.fr, page vérifiée le 9 juin 2026, consultée le 7 octobre 2026.
- Acheter votre premier logement avec le prêt à taux zéro — ministère de la Transition écologique, page mise à jour le 18 septembre 2026, consultée le 7 octobre 2026.
- Investissement locatif Relance logement – Jeanbrun (déduction des revenus fonciers) — service-public.gouv.fr, page vérifiée le 21 juillet 2026, consultée le 7 octobre 2026.