Acheter un appartement à Aix-en-Provence quand on vit à l'étranger

Acheter un appartement en France quand on vit à l'étranger passe d'abord par un notaire, qui conseille l'acheteur, vérifie l'origine des fonds et explique la fiscalité selon l'usage du bien : résidence secondaire, location ou revente. D'après une source notariale, l'achat ne nécessite ni visa ni permis de séjour, mais il ne donne pas non plus de droit de séjour automatique. Ce guide présente ces points à partir de sources officielles et notariales datées.

Le rôle du notaire

Pour étudier tous les aspects d'un achat, l'acheteur étranger d'un bien immobilier en France, quel qu'il soit, devra consulter un notaire, indique la page de Notaires de France consacrée aux non-résidents (datée du 4 janvier 2020). Selon la publication d'Efficience (16 septembre 2025), le notaire pose notamment des questions sur la nationalité, la résidence fiscale, le régime matrimonial (si l'acquéreur est marié) et le mode d'acquisition, en nom propre ou par l'intermédiaire d'une société étrangère.

La loi française s'applique à l'achat d'un bien situé en France : elle détermine la propriété du bien et les conditions de forme et de fond de l'achat. La succession, en revanche, peut dépendre de la loi du pays de résidence habituelle de l'acheteur. Efficience recommande de l'anticiper pour éviter des conflits entre juridictions.

L'origine des fonds et les virements

Le notaire vérifie la provenance des fonds pour prévenir le blanchiment d'argent et peut être appelé à faire une déclaration à TRACFIN, la cellule de renseignement financier, s'il a un doute sérieux sur leur origine. Efficience précise que les virements doivent être traçables et justifiés, quel que soit le pays de provenance. Notaires de France ajoute que le notaire vérifie aussi les virements qui lui sont adressés et le sérieux des établissements bancaires qui les ont effectués (page du 4 janvier 2020).

Concrètement, demandez au notaire, dès le départ, la liste des justificatifs attendus et réunissez-les avant le premier virement. Cette liste dépend de votre situation et n'est pas détaillée ici.

Procuration et signature à distance

Pour éviter un déplacement, il est possible de désigner un mandataire qui vous représente devant le notaire, par procuration. Selon Notaires de France (page du 30 août 2024), la forme de la procuration dépend de l'acte : certains actes exigent une procuration authentique, d'autres admettent un acte sous seing privé. Depuis le 21 novembre 2020, un notaire peut aussi établir une procuration authentique à distance, par visioconférence, avec une connexion continue pendant la signature ; le cadre en est le décret du 20 novembre 2020.

Pour une procuration sous seing privé signée à l'étranger, la même page mentionne la possibilité de faire certifier la signature par un consulat. Quelle forme convient à un achat en VEFA, et comment se déroule la signature de l'acte lui-même, ces sources ne le disent pas : c'est au notaire en charge du dossier de le préciser.

La fiscalité selon l'usage du bien

La fiscalité d'un non-résident dépend de l'usage du bien : occupation personnelle ou résidence secondaire, location, revente. Le tableau résume ce que disent les pages officielles consultées ; il ne chiffre rien, à dessein.

Une convention fiscale entre la France et le pays de résidence peut modifier ces règles. D'une manière générale, une page de l'administration fiscale consacrée aux revenus de source étrangère des résidents de France (elle ne vise donc pas les non-résidents) rappelle que les conventions déterminent notamment si un revenu est imposable ou exonéré en France et s'il existe un mécanisme pour éviter la double imposition. L'administration fiscale recommande aux non-résidents de se renseigner systématiquement auprès de l'administration fiscale de leur pays de résidence sur leurs obligations déclaratives et de paiement.

Les impôts propres au neuf, notamment l'exonération temporaire de taxe foncière pendant 2 ans après l'achèvement, que la commune ou son intercommunalité peut supprimer ou réduire, sont traités dans notre guide frais de notaire, TVA et taxe foncière dans le neuf. L'application de cette limite à Aix-en-Provence n'a pas été vérifiée pour cet article.

Visa et titre de séjour : ce que disent les sources

Une source notariale indique qu'acheter un bien immobilier en France ne nécessite ni visa ni permis de séjour, et que devenir propriétaire ne confère pas automatiquement de droit de résidence en France (office notarial Barbieri, page non datée). Les autres pages notariales consultées ne traitent pas cette question.

Le séjour d'un étranger en France relève d'autres règles, qui dépendent de la nationalité et de la durée du séjour. À titre d'exemple, service-public.gouv.fr décrit le visa de court séjour, qui permet de séjourner jusqu'à 90 jours sur une période de 180 jours dans l'espace Schengen (page vérifiée le 13 août 2026), et le visa de long séjour, requis pour un séjour de plus de trois mois (page vérifiée le 21 août 2026). Si un séjour prolongé est envisagé, c'est un sujet à traiter séparément de l'achat.

Financer depuis l'étranger : les questions à poser à sa banque

Aucun taux, aucun plafond d'endettement et aucune quotité de financement ne sont cités ici : ils dépendent de la banque et de votre situation. Voici les questions à lui poser avant de réserver.

• La banque finance-t-elle des acquéreurs non-résidents, et pour quelle part du prix ?
• Dans quelle devise le prêt et les virements sont-ils réalisés, et quels frais de change s'appliquent ?
• Quels justificatifs de revenus, français ou étrangers, sont acceptés, et faut-il les faire traduire ?
• Quelle sûreté (hypothèque, caution) la banque demande-t-elle sur le bien ?
• Quel délai pour obtenir l'accord, au regard de la condition suspensive d'obtention du prêt que le contrat de réservation doit prévoir (office notarial Fourez, 1er août 2024) ?

Les sources consultées n'indiquent pas qu'un compte bancaire en France soit obligatoire pour acheter. Savoir si vous en avez besoin se règle avec votre notaire et votre banque.

Les étapes d'un achat en VEFA, vues depuis l'étranger

La vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), aussi appelée vente sur plan, est celle d'un logement neuf acheté avant l'achèvement de la construction (service-public.gouv.fr, page vérifiée le 18 septembre 2026). Les grandes étapes, d'après les sources notariales, sont les suivantes.

1. Le contrat de réservation, avec un dépôt plafonné à 5 % du prix si l'acte de vente est signé dans l'année, à 2 % entre un et deux ans.
2. Un délai de rétractation de 10 jours calendaires, à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée.
3. Le financement, avec la condition suspensive d'obtention du prêt.
4. L'acte de vente authentique, signé devant notaire.
5. Les appels de fonds, échelonnés selon l'avancement des travaux.
6. La réception du logement et la remise des clés.

Chaque étape est détaillée dans notre guide VEFA : les étapes d'un achat sur plan et les protections légales. Pour un acheteur à l'étranger, trois points se règlent en amont avec le notaire : la manière de recevoir et de signer les documents, la forme d'une éventuelle procuration et le calendrier des virements.

Si vous préparez aussi un déménagement, voyez quitter Paris pour Aix-en-Provence. Une version anglaise de ce guide, consacrée à l'immobilier neuf, existe : Buying a new-build apartment in Aix-en-Provence (en anglais).

Voir aussi : Vivre à Aix-en-Provence : le guide avant d'acheter ; Quartiers d'Aix-en-Provence : où acheter ; Luxury apartments in Aix-en-Provence (en anglais).

Information générale, à la date de rédaction (octobre 2026). Elle ne constitue pas un conseil fiscal, juridique ou financier personnalisé. La fiscalité d'un non-résident dépend de sa résidence fiscale, de la convention applicable entre la France et son pays de résidence, de l'usage du bien et de sa situation personnelle : un conseil personnalisé (notaire, avocat fiscaliste ou conseiller en gestion de patrimoine) est nécessaire avant tout achat.