Dans un immeuble d'habitation neuf, un ascenseur est obligatoire dès qu'il y a plus de deux étages comportant des logements, 20 % des logements situés en rez-de-chaussée ou desservis par un ascenseur doivent être accessibles aux personnes handicapées, et les autres doivent être évolutifs. Une copropriété neuve doit aussi réserver au moins une place de stationnement adaptée. Voici ce que disent les textes, ce qu'ils ne chiffrent pas, et ce qu'il faut lire dans la notice descriptive.
Que doit respecter un logement neuf en matière d'accessibilité ?
Selon la page « L'accessibilité du logement » du ministère de la Transition écologique (publiée en 2016, mise à jour le 21 mai 2026), les obligations visent uniquement les constructions nouvelles. L'article R. 162-1 du code de la construction et de l'habitation impose que les bâtiments neufs et leurs abords soient accessibles aux personnes handicapées. Les maisons individuelles construites pour l'usage de leur propriétaire sont hors du champ de ces règles (article R. 162-5).
Pour un appartement neuf, ces règles se traduisent par quatre séries d'exigences : un ascenseur à partir d'un certain nombre d'étages, une part de logements accessibles, des logements évolutifs pour les autres, et un stationnement adapté.
Ascenseur obligatoire : à partir de combien d'étages ?
Le ministère indique qu'un ascenseur est obligatoire dès qu'il y a plus de deux étages comportant des logements au-dessus ou au-dessous du rez-de-chaussée. Les anciennes sources en ligne citent parfois d'autres seuils, et un passage de la page lue mentionne « R+4 à R+3 » sans le détailler : pour un immeuble précis, demandez au promoteur de vous indiquer par écrit ce qui s'applique.
Un immeuble qui n'atteint pas ce seuil peut néanmoins comporter un ascenseur, par choix du promoteur : la notice descriptive le précise. Pour les ascenseurs privatifs de certains duplex, voir notre guide du duplex avec ascenseur privatif.
Logement accessible ou logement évolutif : quelle différence ?
La loi ELAN (article 64) et le décret n° 2019-305 du 11 avril 2019 distinguent deux catégories (ministère de la Transition écologique) :
| Catégorie | Quels logements | Ce qui est exigé |
|---|---|---|
| Logement accessible | 20 % des logements situés en rez-de-chaussée ou desservis par un ascenseur | Accessible aux personnes handicapées |
| Logement évolutif | Les autres logements | Permettre l'accès et la circulation d'une personne en fauteuil roulant jusqu'au séjour et l'usage des toilettes, et pouvoir être rendu accessible par des travaux simples, sans toucher à la structure ni à certains réseaux encastrés |
Autrement dit, un logement évolutif n'est pas entièrement accessible à la livraison : il est conçu pour le devenir sans gros travaux. Les largeurs de portes et de circulations relèvent de l'arrêté du 24 décembre 2015, mais la page du ministère ne donne pas de valeur chiffrée ; nous ne les reproduisons donc pas ici. Demandez-les au vendeur, plan en main.
Place de stationnement adaptée dans une copropriété neuve
Selon le décret n° 2017-688 du 28 avril 2017, cité par le ministère, une copropriété neuve doit comporter au moins une place adaptée, louée en priorité aux personnes handicapées qui résident dans l'immeuble. Cette place ne peut pas être vendue et fait partie des parties communes. La règle s'applique aux permis de construire déposés à partir du 1er janvier 2015.
Conséquence pour l'acheteur : ne cherchez pas à acquérir cette place, mais demandez sa localisation, la façon dont elle est attribuée et la desserte jusqu'à l'ascenseur. Pour les autres sujets de parties communes et de budget, voir charges de copropriété dans le neuf.
Attestation de conformité à l'accessibilité
Pour les travaux soumis à permis de construire, une attestation de conformité aux règles d'accessibilité est obligatoire. Elle doit être délivrée par un architecte indépendant du projet ou par un contrôleur technique agréé (article L. 111-7-4 du code de la construction et de l'habitation). Demandez au promoteur qui l'établit et à quelle date elle sera remise.
Ce qu'il faut vérifier dans la notice et sur les plans
| Point | Question à poser |
|---|---|
| Cheminement | Le trajet entre la rue (ou le stationnement) et la porte du logement se fait-il sans marche ni forte pente ? |
| Ascenseur | Quels niveaux dessert-il, sous-sol compris ? La cabine est-elle adaptée à un fauteuil roulant ? |
| Catégorie du logement | Le logement est-il déclaré accessible ou évolutif, et que prévoient les plans pour l'adapter ? |
| Salle d'eau | Une douche accessible est-elle prévue, ou des réservations pour remplacer la baignoire ? |
| Escaliers | Les marches ont-elles des nez antidérapants et des contremarches contrastées ? |
| Stationnement | Où est la place adaptée de la copropriété et comment est-elle attribuée ? |
| Attestation | Qui établit l'attestation de conformité et quand sera-t-elle remise ? |
La notice descriptive reste le document contractuel ; la liste de questions à poser lors de la visite aide à ne rien oublier.
L'accessibilité dans le programme 59 Cézanne
Questions fréquentes
Un ascenseur est-il obligatoire dans un immeuble neuf ?
Oui, dès qu'il y a plus de deux étages comportant des logements au-dessus ou au-dessous du rez-de-chaussée, selon le ministère de la Transition écologique. En dessous de ce seuil, il dépend du projet.
Qu'est-ce qu'un logement évolutif ?
Un logement qui permet l'accès et la circulation d'une personne en fauteuil roulant jusqu'au séjour et l'usage des toilettes, et qui peut être rendu accessible par des travaux simples, sans toucher à la structure ni à certains réseaux encastrés.
Tous les appartements neufs sont-ils accessibles aux fauteuils roulants ?
Non : 20 % des logements situés en rez-de-chaussée ou desservis par un ascenseur doivent être accessibles. Les autres doivent être évolutifs, c'est-à-dire adaptables par des travaux simples.
Peut-on acheter la place de stationnement pour handicapé d'une copropriété neuve ?
Non : elle ne peut pas être vendue, fait partie des parties communes et est louée en priorité aux personnes handicapées qui résident dans l'immeuble (décret n° 2017-688).
Une maison individuelle est-elle soumise aux mêmes règles ?
Les maisons individuelles construites pour l'usage de leur propriétaire sont hors du champ de ces obligations d'accessibilité (article R. 162-5 du code de la construction et de l'habitation).
Qui atteste de l'accessibilité d'un immeuble neuf ?
Un architecte indépendant du projet ou un contrôleur technique agréé délivre l'attestation de conformité aux règles d'accessibilité, obligatoire pour les travaux soumis à permis de construire (article L. 111-7-4).
Voir aussi : Duplex à Aix-en-Provence : le guide d'achat ; Visite d'un programme neuf : 27 questions à poser.
Information générale, à la date de rédaction (octobre 2026). Les règles d'accessibilité peuvent évoluer : vérifiez la version en vigueur des textes. Cet article ne constitue pas un conseil juridique ou technique personnalisé : un architecte ou un notaire répond pour une situation précise.
Sources
- L'accessibilité du logement — ministère de la Transition écologique, consulté le 29 octobre 2026 (page mise à jour le 21 mai 2026).
- Code de la construction et de l'habitation, articles R. 162-1, R. 162-5 et L. 111-7-4 ; loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (ELAN), article 64 ; décret n° 2019-305 du 11 avril 2019 ; décret n° 2017-688 du 28 avril 2017 ; arrêté du 24 décembre 2015 — textes cités par le ministère, à consulter sur Légifrance.
- Notice descriptive du 8 avril 2025 (ascenseur, stationnement adapté, salle d'eau, escaliers) — document du promoteur.